粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下 產(chǎn)城融合迎來(lái)新契機(jī)

●發(fā)揮資源、資金、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，房企主動(dòng)參與灣區(qū)城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新

●政府從土地供給前端審查，嚴(yán)控房企借產(chǎn)業(yè)之名發(fā)展住宅

2017年的下半年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來(lái)“井噴”期。在嚴(yán)控的樓市政策不斷發(fā)酵的情況下，萬(wàn)科、碧桂園、金地、保利、時(shí)代、星河控股、華夏幸福等房企今年動(dòng)作頻頻，紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)。隨著深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區(qū)城市的產(chǎn)業(yè)融合日趨緊密，品牌房企緊抓機(jī)遇，利用自身的資金優(yōu)勢(shì)與資源優(yōu)勢(shì)，與當(dāng)?shù)卣献鳎诔鞘薪唤绮季?a href="http://m.abhamountains.com" target="_blank">產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等。

灣區(qū)城市建設(shè)之下，新一輪的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起風(fēng)了！中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授林江認(rèn)為，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房企有助于推動(dòng)城市形象的升級(jí)。但在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新是產(chǎn)城人融合的核心，房企參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須要打破“住宅思維”。

起風(fēng)

看好灣區(qū)發(fā)展 各房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

何為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？從定義上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞微笑曲線，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，可被細(xì)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器、特色小鎮(zhèn)等模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前20的房企，目前一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括萬(wàn)科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、保利、金地等，都成立專職部門，打造利潤(rùn)增長(zhǎng)的新板塊。

而在今年，各大房企戰(zhàn)略計(jì)劃已經(jīng)走上日程，動(dòng)態(tài)頻密，多個(gè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地動(dòng)工。南都記者了解到，品牌房企轉(zhuǎn)型之初，其項(xiàng)目多在一線城市進(jìn)行“試水”。如保利地產(chǎn)的第一個(gè)“嘗鮮”項(xiàng)目落戶廣州南沙，將打造跨境電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)保利地產(chǎn)透露，其公司將會(huì)以一線城市群為目標(biāo)區(qū)域，拓展1-2個(gè)項(xiàng)目。另外，星河控股以深圳為根據(jù)地，開拓了星河·WORD產(chǎn)業(yè)園，通過(guò)該項(xiàng)目積累了多元化的招商資源和產(chǎn)業(yè)鏈整合的能力，轉(zhuǎn)而向周邊的城市擴(kuò)張。

實(shí)際上，品牌房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象始于2013年，但一直并未激出特別大的“水花”。一位業(yè)內(nèi)人士談到，過(guò)去住宅市場(chǎng)的高利潤(rùn)，使房企未有足夠的動(dòng)力轉(zhuǎn)型。但隨著今年的調(diào)控政策收緊，住宅用地價(jià)格上升等因素，促使房企真正下決心轉(zhuǎn)型。

2016年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》發(fā)布，提出加快培育特色小城鎮(zhèn)。這一政策使得正在轉(zhuǎn)型的房企看到了發(fā)展的風(fēng)口———打造特色小鎮(zhèn)?！氨坦饒@集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家提出建設(shè)特色小鎮(zhèn)的號(hào)召，未來(lái)將聚焦創(chuàng)新和綠色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！币晃槐坦饒@的產(chǎn)業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人談道，“產(chǎn)城人的融合發(fā)展可以為政府帶來(lái)稅收、就業(yè)等紅利。”

從近期的動(dòng)態(tài)也可見房企轉(zhuǎn)型的“雄心壯志”。碧桂園已經(jīng)于今年6月成立了碧桂園莞深產(chǎn)城事業(yè)部，火速與思科公司、富士康、李開復(fù)創(chuàng)新工場(chǎng)、浪潮集團(tuán)、清華大學(xué)、中科院綜合研究中心等一大批機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，同時(shí)已在惠州落地建設(shè)首個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目———潼湖科技小鎮(zhèn)。此外，時(shí)代地產(chǎn)計(jì)劃在未來(lái)5年從珠三角起步，投資并打造南海全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)、廣州白云空港小鎮(zhèn)等近30個(gè)“未來(lái)小鎮(zhèn)”。華夏幸福已經(jīng)與東莞中堂鎮(zhèn)政府簽署合作協(xié)議，還與佛山南海丹灶和高明區(qū)簽署了合作備忘錄。

“一方面是響應(yīng)國(guó)家政策，但更重要的是房企傳統(tǒng)的盈利模式正在被壓縮?！鄙钲谥拿襟w評(píng)論人瑞橋認(rèn)為，“土地的供應(yīng)量正在縮減，房企已經(jīng)在考慮未來(lái)5至10年的發(fā)展，從銷售物業(yè)向租賃、運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)。”

“甲方向銷售、租賃轉(zhuǎn)型，這是必然的趨勢(shì)。運(yùn)營(yíng)的比重較大?！倍虾Ｒ患覐氖峦恋亟灰灼脚_(tái)的高管也向南都記者印證：“現(xiàn)在房企的土地需求非常強(qiáng)烈，都在集中資源搶奪發(fā)展較好城市的土地資源，不會(huì)太在意用地性質(zhì)?！?/span>

另一方面，“房企轉(zhuǎn)型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展息息相關(guān)。目前，政府也有意引導(dǎo)房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如果房企能通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，為當(dāng)?shù)卣猩桃Y，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府的態(tài)度是打開門歡迎?！焙弦划a(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司董事總經(jīng)理陳晨談道。

值得關(guān)注的是，盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的行業(yè)，但卻具備長(zhǎng)期增值功能。這成為了房企青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要原因。陳晨介紹，以深圳為例，房企可以通過(guò)拿地自持，運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

布局

深圳

30多家本地房企涉足工改工領(lǐng)域

在深圳土地稀缺，舊住宅區(qū)、舊村改造難度頗高的大背景下，房企轉(zhuǎn)型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的征程早已開始，并且多數(shù)集中在“工改工”領(lǐng)域。根據(jù)世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)提供的數(shù)據(jù)，目前深圳有30多家本地開發(fā)企業(yè)布局“工改”領(lǐng)域，且極大部分企業(yè)已設(shè)立以“工改”為核心的業(yè)務(wù)部門。而截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)通過(guò)合作、收購(gòu)等多種形式搶灘深圳“工改”市場(chǎng)。

產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商華夏幸福強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐深圳，碧桂園在深拿下6幅“工改”地塊，卓越?jīng)Q定進(jìn)軍“工改”……一系列的房企動(dòng)態(tài)顯示，深圳為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“必爭(zhēng)之地”。

瑞橋認(rèn)為，“深圳的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，從拿地、立項(xiàng)再到運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)進(jìn)入了高度的市場(chǎng)化階段?！睋?jù)了解，深圳有很多“工改”項(xiàng)目的前期盈利主要是地產(chǎn)租售，地產(chǎn)銷售和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的盈利比例為9：1；但隨著項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的逐步成熟，項(xiàng)目的地產(chǎn)租售和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的盈利比例逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，后期，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的收益達(dá)到30 %，產(chǎn)業(yè)投資甚至盈利高達(dá)50%，而地產(chǎn)租售的盈利僅占20%。

在積累了一定的產(chǎn)業(yè)資源和基礎(chǔ)的情況下，房企以深圳、廣州等一線城市為據(jù)點(diǎn)，開始向周邊城市進(jìn)軍。

東莞

金地、星河布局臨深區(qū)域

早在2014年，萬(wàn)科已經(jīng)和本土房企中天集團(tuán)合作，在市中心南城打造了769文化創(chuàng)意園。而綠地承建的常平鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心早已掛牌。相比之下，新一輪的產(chǎn)業(yè)布局在定位上更加明晰，不約而同地向高新制造業(yè)、智能產(chǎn)業(yè)靠齊。其中，金地布局東莞塘廈鎮(zhèn)，打造金地·智匯港項(xiàng)目，主攻智能制造產(chǎn)業(yè)；星河控股與黃江鎮(zhèn)政府合作，正在開工建設(shè)星河互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)。

“星河重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)，在深圳和廣州兩個(gè)一線城市周邊選擇產(chǎn)業(yè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、交通便利的小城鎮(zhèn)，重點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)?！毙呛涌毓僧a(chǎn)業(yè)部回應(yīng)，“東莞可以說(shuō)是大灣區(qū)的樞紐城市，同時(shí)其傳統(tǒng)制造業(yè)與電子信息產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚，在承接深圳優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)外溢方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?！?/span>

此外，東莞的臨廣區(qū)域也成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落腳點(diǎn)。年初，華夏幸福與東莞中堂鎮(zhèn)政府、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)簽訂《合作備忘錄》，參與PPP項(xiàng)目采購(gòu)程序，打造產(chǎn)業(yè)新城；9月22日，安華的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目在麻涌新沙工業(yè)園正式開工。據(jù)了解，安華與東莞電信合作，將共建“T 3+數(shù)據(jù)中心”項(xiàng)目，建成后將進(jìn)一步提升東莞電商產(chǎn)業(yè)。麻涌鎮(zhèn)黨委副書記陳文龍?jiān)陂_工啟動(dòng)儀式上表示，安華的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目將有助于帶動(dòng)麻涌的大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)麻涌鎮(zhèn)政府將全方位支持?jǐn)?shù)據(jù)中心的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

佛山

保利、時(shí)代、寶力“牽手”小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

佛山正在和大灣區(qū)內(nèi)的“兄弟”城市們一同，進(jìn)入小鎮(zhèn)建設(shè)的快車道。在佛山資深產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)業(yè)內(nèi)人士的眼中，佛山已經(jīng)發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將在小鎮(zhèn)的建設(shè)下更加注重功能性與復(fù)合型。這種“復(fù)合型”不僅僅體現(xiàn)在功能上，還在于參與其中的建設(shè)者與運(yùn)營(yíng)者。

今年8月，佛山市確定了首批15個(gè)市級(jí)特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)工作，包括順德北滘的佛山智造小鎮(zhèn)、南海桂城的佛山千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)、順德陳村的佛山花卉小鎮(zhèn)、禪城張槎的佛山綠能裝備小鎮(zhèn)、順德樂(lè)從的佛山樂(lè)商小鎮(zhèn)、南海西樵的佛山嶺南文旅小鎮(zhèn)、禪城石灣鎮(zhèn)的佛山陶谷小鎮(zhèn)、三水樂(lè)平的佛山廣府印象小鎮(zhèn)、三水白坭的佛山文創(chuàng)古鎮(zhèn)、三水西南的佛山水都小鎮(zhèn)、順德龍江的佛山家居名鎮(zhèn)、禪城南莊的佛山建陶小鎮(zhèn)、南海里水的佛山廣佛里智慧慢城、高明楊和的佛山鷺湖假日小鎮(zhèn)、高明明城的佛山東洲鹿鳴體育小鎮(zhèn)。

包括在7月份就已經(jīng)正式揭幕的千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)在內(nèi)，佛山首批特色小鎮(zhèn)在今年以來(lái)已經(jīng)先后發(fā)布投資規(guī)劃與建設(shè)方案，以及預(yù)期進(jìn)度。其中，多個(gè)以包括智造、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新等定位產(chǎn)業(yè)功能為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)，也相繼發(fā)出與房企集團(tuán)的合作，包括拿地進(jìn)駐開發(fā)、簽署合作備忘錄等合作形式。

就在7月千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)揭幕同月，“甲骨文(佛山)技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地展示中心”在南海千燈湖金融高新區(qū)內(nèi)正式舉辦揭牌儀式，同時(shí)“甲骨文(佛山)技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地合作備忘錄”舉辦簽署儀式。甲骨文公司、中國(guó)保利集團(tuán)、佛山邑谷信息技術(shù)有限公司簽署甲骨文技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地合作備忘錄。

隨后，9月份南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)原中大皮革城地塊由寶力控股集團(tuán)競(jìng)得，從該地塊開始，大瀝鎮(zhèn)將攜手寶力控股集團(tuán)有限公司建設(shè)廣佛慧谷項(xiàng)目，計(jì)劃6年內(nèi)實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)總投資約50億元。

據(jù)了解，廣佛慧谷是大瀝建設(shè)全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。除了廣佛慧谷項(xiàng)目，早在去年底，時(shí)代地產(chǎn)就對(duì)外發(fā)布，作為時(shí)代地產(chǎn)“未來(lái)小鎮(zhèn)”率先探索促進(jìn)產(chǎn)城融合的重要載體，位于南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)的創(chuàng)客小鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。在今年2月底佛山市南海區(qū)舉辦的建設(shè)“全球創(chuàng)客新都市”暨2017年度城市更新項(xiàng)目推介會(huì)上，時(shí)代地產(chǎn)再度為項(xiàng)目發(fā)布最新動(dòng)態(tài)，項(xiàng)目在2017年內(nèi)正式動(dòng)工。

本次寶力拿地進(jìn)駐后，大瀝鎮(zhèn)還發(fā)布了時(shí)代創(chuàng)客小鎮(zhèn)項(xiàng)目的最新進(jìn)展，時(shí)代創(chuàng)客小鎮(zhèn)目前已和微軟、華為等企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)達(dá)成合作意向，還有部分重點(diǎn)項(xiàng)目在洽談中。

聚焦

如何遏止房企變相圈地搞住宅開發(fā)？

隨著房企大量入駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有關(guān)圈地的質(zhì)疑聲音隨之而來(lái)。瑞橋談到，這是一場(chǎng)政策的博弈，部分開發(fā)商想將產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅項(xiàng)目，但是政府早已意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，從政策上已經(jīng)進(jìn)行了嚴(yán)密的管控。

清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院調(diào)研組在調(diào)查中提醒，在發(fā)展特色小鎮(zhèn)的同時(shí)，地方政府要嚴(yán)控簡(jiǎn)單量的擴(kuò)張。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)圈地的潛在傾向，地方政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展前景、參與主體和實(shí)現(xiàn)路徑等方面的嚴(yán)格審查和有效引導(dǎo)，對(duì)特色小鎮(zhèn)的空間規(guī)劃、土地資源投放規(guī)模和節(jié)奏、公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)要求等出臺(tái)必要的規(guī)范，采取嚴(yán)密審查、實(shí)時(shí)監(jiān)控和違規(guī)必查的方式，引導(dǎo)市場(chǎng)主體切實(shí)培育高端功能和新型產(chǎn)業(yè)，并對(duì)此類經(jīng)驗(yàn)加以推廣。

政府如何管控？

從土地供給前端審查嚴(yán)控變相發(fā)展住宅

南都記者查閱《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主導(dǎo)意見》了解到，為強(qiáng)化土地供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，會(huì)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實(shí)行差別化管理。同時(shí)，在土地供應(yīng)方面將會(huì)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，同時(shí)實(shí)行差別化地價(jià)政策。如對(duì)符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的總部經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，將給予地價(jià)優(yōu)惠支持；對(duì)于容積率較高的新建產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，也會(huì)給予地價(jià)優(yōu)惠鼓勵(lì)。

“從M 1的供應(yīng)土地類型來(lái)看，開發(fā)商自持的物業(yè)比例越多，地價(jià)就越優(yōu)惠，最低按照相應(yīng)物業(yè)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳納。這是為了鼓勵(lì)開發(fā)商自營(yíng)物業(yè)?！鄙钲谝粯I(yè)內(nèi)人士談道，舉例而言，深圳有M 1和M 0兩種工業(yè)用地，前者是普通的工業(yè)用地，只能“工業(yè)改工業(yè)”，目前嚴(yán)控商業(yè)、公寓等配件設(shè)施，幾乎不允許修建。而M 0為新型產(chǎn)業(yè)用地，可以進(jìn)行居住設(shè)施的配建。但就目前來(lái)看，M 0用地的指標(biāo)非常少，開發(fā)商將M 1改為M 0的現(xiàn)象已經(jīng)非常罕見。

在改造上，如果改造方向?yàn)榫幼∮玫氐捻?xiàng)目配建的安居型商品房，按該項(xiàng)目安居型商品房以外住宅部分應(yīng)繳地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收地價(jià)，但最高不超過(guò)其按公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)收的地價(jià)。但如果改造方向是新型產(chǎn)業(yè)用地的城市更新項(xiàng)目建設(shè)的安居型商品房，就是按50%地價(jià)計(jì)收。

而今年5月，一份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》橫空出世，才正式從最小產(chǎn)權(quán)單元?jiǎng)澐?、限制“工改商”、“工改住”、其他附屬功能設(shè)計(jì)等供應(yīng)前端進(jìn)行調(diào)整，將“工改商”、“工改居”等情況在前期審查時(shí)卡住。

同樣，東莞早在2015年出臺(tái)印發(fā)《東莞市產(chǎn)業(yè)用地指南》，對(duì)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等都做了相關(guān)的規(guī)定。其中，在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重上，政策明確規(guī)定其面積一般不超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。同時(shí)除符合政策要求的工業(yè)項(xiàng)目以外，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

實(shí)際上，新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)多樣，對(duì)于土地的需求也較為靈活多變。針對(duì)土地供給方式、土地利用效能、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件等方面，佛山市已經(jīng)開始進(jìn)行針對(duì)性探索，最大限度地盤活全區(qū)存量產(chǎn)業(yè)用地。

今年8月份，佛山南海區(qū)出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)用地提升指導(dǎo)意見(試行)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)?！吨笇?dǎo)意見》提到，在創(chuàng)新土地供給方式上，將原來(lái)規(guī)定的50年使用年限根據(jù)實(shí)際情況縮短為10-50年，并提出“先租后讓”的供給方式；同時(shí)，可對(duì)剩余部分符合條件的產(chǎn)業(yè)用地土地使用權(quán)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，以及提出完善產(chǎn)業(yè)用地運(yùn)行機(jī)制。

另外，《指導(dǎo)意見》還提出完善產(chǎn)業(yè)用地運(yùn)行機(jī)制。南海將成立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入聯(lián)審會(huì)議制度，對(duì)產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、投資強(qiáng)度、稅收強(qiáng)度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行多部門聯(lián)審，設(shè)立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻。項(xiàng)目落地后，相關(guān)部門也將針對(duì)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、土地供應(yīng)、供后監(jiān)管等重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目全生命周期管理。

房企如何贏得政府支持？

成功的項(xiàng)目是政府選擇的考量依據(jù)

在土地開發(fā)強(qiáng)度高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求猛漲的情況下，產(chǎn)業(yè)用地的稀缺性不言而喻。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，房企是如何贏得政府的支持呢？克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海認(rèn)為，品牌開發(fā)商擁有雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，這是首要因素。其次，房企是否具備拿得出手的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也是政府考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。不少房企在前期為了快速積累產(chǎn)業(yè)資源，會(huì)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、簽約合作等方式尋找合作運(yùn)營(yíng)商。

陳晨談到，從目前來(lái)看，政府對(duì)于入駐的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目并沒(méi)有量化的標(biāo)準(zhǔn)。但一般都有這樣的共性。第一，從前期項(xiàng)目的立項(xiàng)、招標(biāo)開始，企業(yè)必須要有可以導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，包括能夠招商的企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)等。第二，開發(fā)商需要有一定的運(yùn)營(yíng)能力。部分開發(fā)商會(huì)通過(guò)和運(yùn)營(yíng)商簽署委托協(xié)議來(lái)彌補(bǔ)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)上的短板。值得注意的是，合作必須是有正式的委托協(xié)議，如果僅僅是框架合作，現(xiàn)在也很難說(shuō)服政府。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)向南都記者透露，在東莞黃江打造互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)是有備而來(lái)。據(jù)了解，星河集團(tuán)在深圳已經(jīng)積累了龐大的產(chǎn)業(yè)和合作資源。在互聯(lián)網(wǎng)+、新一代信息技術(shù)、智能制造、生命健康以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)這五個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，星河已集聚了一大批相關(guān)的企業(yè)和商業(yè)品牌，其中不少已經(jīng)有初步意向隨星河共同到黃江發(fā)展。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有建樹的華夏幸福主要以PPP市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制打造產(chǎn)業(yè)新城。具體是指，華夏幸福與地方政府確立的政府和社會(huì)資本(PPP)合作模式，從“一事一議”變?yōu)橐訮PP機(jī)制為核心的協(xié)商制度，可大大提高城市建設(shè)與公共服務(wù)的效率，創(chuàng)造出“1+1>2”的效果。

陳晨認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上，政府充當(dāng)著重要的角色。因而在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展的前期，政府不僅要出臺(tái)相關(guān)的政策，進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，同時(shí)也要明確當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

來(lái)源：南方都市報(bào)