《房地產(chǎn)項目全程報批報建及政府配套資源對接實戰(zhàn)研修》

 

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)的報批報建等權證辦理俗稱“跑前期”，對接政府配套資源俗稱“跑配套”，因政府行政管理的全面性和合法、合規(guī)的程序性突出，對房企應對此類業(yè)務提出了相當高的要求，其顛覆性、強制性、連續(xù)性和時效性等關乎項目的成敗故不可不察。企業(yè)管理者對該業(yè)務的工作績效要求高、管理難，責任部門處理內(nèi)外協(xié)調(diào)的工作量大、專業(yè)面廣、壓力大、難度高、不確定性突出，如何做好該業(yè)務的管理是各類房企普遍面臨的難題。

在規(guī)范化的房企各類業(yè)務管理流程的系統(tǒng)中，針對報建和配套業(yè)務實施流程化管理，往往被視作不可能完成的任務。針對不同地區(qū)和城市的管理差異，如何將業(yè)務的管理專業(yè)化、規(guī)范化，提高其工作效率確保項目開發(fā)整體經(jīng)營目標的實現(xiàn)，分享以“萬科不行賄”理念的標桿房企的成功管理經(jīng)驗是本課程的初衷。

【課程對象】

公司全面管理的決策層（董事長、總經(jīng)理、等）

負責報建及配套業(yè)務管理的操作層（副總、總助、總監(jiān)、項目總、權證及配套經(jīng)理、主管等）

參與報建及配套業(yè)務協(xié)作的各部門人員（項目拓展、策劃、設計、工程、營銷、客服、計劃運營及成本管理等）

【課程收益】

系統(tǒng)掌握標桿房企把控項目全程報批報建節(jié)點管理；

提升項目開發(fā)進度計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)督等綜合管理水平；

詳解報批報建主線條及驗收確權環(huán)節(jié)的關鍵節(jié)點及策略；

規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務管理運作流程，提升專業(yè)管理水平和工作績效；

從報批報建主線導入與其他各部門間協(xié)同的系統(tǒng)化流程管理；

對非專職管理部門的學員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)報建及配套流程管理的做法和實施程序，更好地協(xié)同主辦部門協(xié)同參與報建及配套等專業(yè)工作；

通過多案例講解開發(fā)報建疑難問題解決方案與措施

建立項目報建及配套管理的業(yè)務流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

【主講老師】

張老師，自96年起在萬科同時負責研發(fā)設計管理及前期報批報建工作，2001年出任萬科集團歷史上首個城市公司“項目事務部”經(jīng)理，負責天津萬科所有項目的報建及配套業(yè)務管理。

建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。管理咨詢專家，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問，中國講師500強，常年擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓機構及清華、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓講師。6 年設計院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團蚌埠置業(yè)公司常務副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務。在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗，為60余家房企提供過咨詢培訓，完成了20余個項目策劃及實操顧問的服務。

【課程大綱】

一、 報建及配套業(yè)務概述

1、 政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施相關行政管理的環(huán)境分析

（1） 國土資源管理

（2） 城市規(guī)劃管理

（3） 建設工程交易市場及行業(yè)管理

（4） 房屋產(chǎn)權交易市場及行業(yè)管理

（5） 城市市政工程配套管理

（6） 城市基礎設施配套管理

（7） 其他政府職能部門管理（發(fā)改委、環(huán)保、文物、民防（人防）、氣象（防雷）、地震、民政（地名）、檔案、無線電、節(jié)能、技術質(zhì)量監(jiān)督、空管……）

（8） 武警（消防）、軍隊等

2、 項目報批報建業(yè)務管理的工作內(nèi)容（權證事務）

（1） 項目前期、中期（五證）

（2） 項目后期（分證）

解讀跑前期

3、 項目政府配套資源對接管理的工作內(nèi)容（配套事務）

（1） 用地紅線外市政工程配套

（2） 城市基礎設施配套

（3） 用地紅線內(nèi)市政管網(wǎng)工程配套

解讀跑配套

4、 開發(fā)企業(yè)對報批報建及政府配套對接業(yè)務管理的認識

（1） 相關業(yè)務管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀和難點分析

（2） 相關業(yè)務專業(yè)化、規(guī)范化管理的方法

案例：解讀20余年報建及配套業(yè)務的變遷

5、 房地產(chǎn)企業(yè)公共關系管理的認識

（1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關系管理的理念認識

（2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關系管理的工作內(nèi)容

（3） 公共關系對房地產(chǎn)企業(yè)的價值體現(xiàn)

（4） 維護良好公共關系的方法探討

案例：從萬科的能能劃分，解讀公共關系VS報建配套

6、 小結：報批報建及配套事務管理≠公共關系管理

解讀報建配套與公共關系的區(qū)別和辯證關系

二、 報建及配套業(yè)務VS公司組織建設管理

1、 公司業(yè)務現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響

機會型開發(fā)商——單一項目公司

專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營（多項目、跨地域）

2、 公司組織架構、工作職能分工及接口設計

（1） 組織架構層級對分工的影響（項目公司、二級管理、三級管理）

案例：3個不同房企組織架構圖的比較，看職責分工

（2） 設置專職的報批報建及配套對接職能部門的優(yōu)缺點

案例：萬科城市公司“項目事務部”看分工的演變

（3） 分別由專業(yè)職能部門分工負責的優(yōu)缺點

（4） 按項目公司（項目部）分工負責的優(yōu)缺點

3、 小結及實戰(zhàn)互動研討：受訓企業(yè)實際組織狀況的診斷、研討及建議

三、 項目獲取土地階段的報建及配套業(yè)務流程詳解（結合實戰(zhàn)案例）

1、 簽訂《國有土地使用權出讓合同》

案例：海南陵水“椰林海岸”某項目，國土局長對項目總說：“你退地吧！”

案例：萬科花園新城土地出讓違規(guī)事件

2、 辦理項目公司設立及相關事宜

案例：江陰項目成交后的土地平移

案例：江陰某項目公司資質(zhì)辦理

案例：海南某項目公司資質(zhì)辦理程序

3、 辦理《項目投資備案》（立項計劃）

4、 辦理《建設用地規(guī)劃許可證》

5、 辦理《國有土地使用證》

問題：權證+實物，影響取得土地證原件的因素

6、 其它可能涉及的相關程序簡析

（1） 標桿房企當前拿地的策略和特殊操作（一二級聯(lián)動）

案例：現(xiàn)行土地獲取方式詳解

案例：勾地控地的操作詳解

（2） 辦理《建設項目選址意見書》

（3） 辦理《建設用地規(guī)劃設計條件》

（4） 辦理《項目用地文物勘探》程序

（5） 關于建設用地紅線外市政工程的自行配套事宜

（6） 關于建設用地的征地補償及拆遷事宜

（7） 涉及突破國土資源《土地利用規(guī)劃》的土地變性事宜

案例：海南某房企土地獲取

案例：海南農(nóng)墾局土地違規(guī)事件分析

7、 小結及實戰(zhàn)互動研討

（1） 拿地階段公司各部門之間的分工配合要點

（2） 不同企業(yè)辦理《用地規(guī)證》及《土地證》的責任劃分技巧

（3） 受訓企業(yè)項目土地疑難問題解決方案的課堂互動

四、 規(guī)劃方案設計階段的報建及配套業(yè)務流程詳解（結合實戰(zhàn)案例）

實例：《建設工程規(guī)劃許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

案例：標桿房企設計管理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理《建設工程規(guī)劃報建申請》

2、 辦理《項目環(huán)境評價審批》

3、 辦理《修建性詳細規(guī)劃設計方案》成果審批

（1） 建筑規(guī)劃方案（日照、規(guī)劃指標等）

（2） 管網(wǎng)規(guī)劃方案（市政工程配套等）

4、 辦理《房地產(chǎn)項目建設開發(fā)規(guī)模審批》

5、 辦理《單體建筑設計方案審批》

6、 辦理《人防工程報建審批》

案例：海南某項目選擇異地建設交費的決策過程

7、 辦理《建筑工程消防設計審核》

（1） 建筑工程

（2） 裝飾裝修工程

案例：萬科東麗湖滑水賽會所超越規(guī)范覆蓋的處理

8、 辦理《建設工程規(guī)劃許可證》及其它相關前置程序（地名、戶籍、公告…..等）

案例：萬科都市花園《規(guī)證》公告的烏龍笑話

9、 小結及實戰(zhàn)互動研討

（1） 設計階段公司各部門之間的分工配合要點

（2） 不同企業(yè)辦理《工程規(guī)證》的責任劃分技巧

（3） 受訓企業(yè)項目設計報建疑難問題解決方案的課堂互動

五、 施工準備階段的報建及配套業(yè)務流程詳解（結合實戰(zhàn)案例）

實例：《建設工程施工許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理《建設工程施工報建申請》

2、 辦理《建設項目擴初設計評審》

3、 辦理《施工圖藍圖審查》

4、 辦理《建筑設計節(jié)能審查》

5、 辦理《防雷施工圖設計文件審核》

6、 辦理《建設工程施工單位招投標》

案例：不同企業(yè)性質(zhì)的招投標操作模式

7、 辦理設計單位、監(jiān)理單位招投標及備案

8、 辦理《城市基礎設施配套費》繳納的“減免緩”事宜

9、 辦理《施工許可證》及其它相關前置程序（墻改、檔案、農(nóng)民工……等保證金）

10、 其它涉及施工準備的相關程序

（1） 辦理《建設工程放線、驗線程序》

（2） 辦理《施工臨時用水、用電程序》

（3） 辦理《深基坑支護設計方案》評審

（4） 辦理施工臨時占道、開口等程序

（5） 辦理行道樹移植或海防林砍伐

（6） 辦理其它地下障礙物移除程序

（7） 工程搶跑開工的處理

詳解規(guī)避搶跑開工的三大風險規(guī)避

11、 小結及實戰(zhàn)互動研討

（1） 施工準備階段公司各部門之間的分工配合要點

（2） 不同企業(yè)辦理《開工證》的責任劃分技巧

（3） 受訓企業(yè)項目施工報建疑難問題解決方案的課堂互動

六、 銷售準備階段的報建流程詳解（結合實戰(zhàn)案例）

實例：《商品房預售許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理銷售面積預測

詳解：《規(guī)證》附圖VS房號

2、 辦理《物業(yè)公司招投標》

案例：解讀首任物業(yè)管理人及操作技巧

3、 辦理《銷售資金監(jiān)管賬戶》

4、 辦理價格備案及網(wǎng)簽錄入程序

案例：底商分戶銷售的無奈之舉和應對策略

5、 辦理《預售許可證》及其它相關前置程序

6、 小結及實戰(zhàn)互動研討

（1） 銷售準備階段公司各部門之間的分工配合要點

（2） 不同企業(yè)辦理《開工證》的責任劃分技巧

（3） 受訓企業(yè)項目銷售報建疑難問題解決方案的課堂互動

七、 施工建設階段的配套業(yè)務流程詳解（結合實戰(zhàn)案例）

1、 自來水工程配套程序

2、 排水工程配套程序

3、 供配電工程配套程序

4、 燃氣工程配套程序

5、 集中供熱工程配套程序

案例：萬科花園新城移交運營責任的意義

案例：廊坊新奧置業(yè)住宅小區(qū)的供熱補貼包袱

6、 小結及實戰(zhàn)互動研討

（1） 管網(wǎng)綜合設計管理流程

（2） 自行配套工程權責移交事宜

（3） 配套工程對接階段公司各部門之間的分工配合要點

（4） 不同企業(yè)辦理配套工程對接的責任劃分技巧

（5） 受訓企業(yè)項目配套對接疑難問題解決方案的課堂互動

八、 項目竣工收尾階段的報建及配套業(yè)務流程詳解（結合實戰(zhàn)案例）

實例：“項目竣工驗收備案”辦理流程系統(tǒng)圖

1、 竣工驗收相關程序（規(guī)劃、消防、人防、五方綜合驗收等）

2、 辦理《建設工程竣工備案程序》

3、 辦理《準住證》

案例：發(fā)證日期導致的違約賠償

4、 辦理正式電送電、燃氣點火、供熱等配套程序

案例：萬科城市花園不該發(fā)生的賠償

5、 辦理產(chǎn)權面積實測

案例：隔墻處理技巧

6、 辦理《房地產(chǎn)權證》（土地分證+《房屋產(chǎn)權證》）登記程序

7、 小結及實戰(zhàn)互動研討

（1） 竣工驗收階段公司各部門之間的分工配合要點

（2） 不同企業(yè)辦理竣工驗收的責任劃分技巧

（3） 受訓企業(yè)項目驗收報建疑難問題解決方案的課堂互動

九、 報建及配套業(yè)務VS其它關聯(lián)業(yè)務流程

1、 計劃運營管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理

（1） 項目開發(fā)進度計劃中的報建及配套工作的編制

案例：萬科項目開發(fā)流程詳解

案例：項目開發(fā)季度計劃模板詳解

案例：龍湖進度計劃詳解

案例：某項目（一二級聯(lián)動）項目開發(fā)進度計劃詳解

（2） 報建及配套責任部門年度、月度計劃的編制和考核

案例：某公司月度工作計劃（含報建及權證）詳解

2、 成本管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理

（1） 目標成本計劃中報建及配套涉及的成本科目劃分

案例：標桿房企成本管理流程簡述

（2） 報建及配套責任部門的成本控制職責及績效考核

案例：某房企成本控制指導書（報批報建部門責任成本）

3、 項目決策管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理

（1） 報建及配套責任部門如何參與項目初判和詳細研究

（2） 報建及配套責任部門如何參與可行性研究及項目獲取

案例：標桿房企項目決策管理流程簡述

4、 項目策劃管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理

（1） 報建及配套責任部門如何參與項目策劃

（2） 報建及配套責任部門如何參與概念設計任務書和成果評審

案例：標桿房企項目策劃管理流程簡述

5、 設計管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理

（1） 報建及配套責任部門如何參與方案設計任務書和成果評審

（2） 報建及配套責任部門如何參與擴初設計任務書和成果評審

（3） 報建及配套責任部門如何參與施工圖設計任務書和成果評審

案例：標桿房企設計管理流程簡述

6、 工程管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理

（1） 報建及配套責任部門如何參與《工程管理指導書》的編制

（2） 報建及配套責任部門如何參與工程招投標

（3） 報建及配套責任部門如何參與工程建設過程管理

（4） 報建及配套責任部門如何參與竣工驗收及交付管理

案例：標桿房企工程管理流程簡述

十、 報建及配套業(yè)務的人力資源管理

1、 報建及配套崗位干部的選擇和任用

（1） 報建及配套崗位干部的職業(yè)素質(zhì)

（2） 報建及配套崗位干部的知識結構

（3） 報建及配套崗位干部的心理調(diào)節(jié)

（4） 報建及配套崗位干部的基本禮儀

2、 報建及配套崗位干部的培訓

3、 報建及配套崗位干部的激勵

案例：標桿房企績效考核管理流程簡述

十一、 如何提高報建及配套業(yè)務的執(zhí)行績效

1、 問題與困惑

2、 解決方向：

認識報建及配套對項目開發(fā)的重要性

掌握報建及配套工作的核心價值

充分認識報建及配套工作的復雜性及困難度

各部門對報建及配套工作的協(xié)作

報建及配套工作的自律和規(guī)范化流程建設

報建及配套工作的靈活應變和管理藝術

……

3、 改進措施：

提高專業(yè)能力

資源整合利用

系統(tǒng)性和前瞻性

加強協(xié)調(diào)溝通

十二、 特殊項目開發(fā)模式的報建及配套業(yè)務處理（結合實戰(zhàn)案例）

1、 區(qū)域開發(fā)、園區(qū)開發(fā)項目（控地）的處理

2、 股權收購項目的處理

3、 停緩建（爛尾樓）開發(fā)重置項目的處理

（1） 股權轉讓項目情形     （2）資產(chǎn)（在建工程）轉讓項目情形

4、 去庫存（商改住）項目改造開發(fā)處理

5、 現(xiàn)房類低效資產(chǎn)改造開發(fā)的處理

 

總結回顧