《戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)角度的項(xiàng)目總四大關(guān)鍵能力提升與全周期實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)剖析》

課程背景：

這是一個(gè)最壞的時(shí)代，也是一個(gè)最好的時(shí)代”。在這樣的一個(gè)時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)“戰(zhàn)略是否清晰？運(yùn)營(yíng)是否高效？資源整合是否到位？團(tuán)隊(duì)能力是否匹配？風(fēng)險(xiǎn)是否可控？”這些問(wèn)題一直拷問(wèn)著我們的房企每一位管理者。在“勝者為王”的競(jìng)爭(zhēng)格局下，房企對(duì)管理者的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)意識(shí)要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)的要求；房企管理者只有對(duì)公司的戰(zhàn)略充分理解，并站在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的層面執(zhí)行公司的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)管理體系，才能實(shí)現(xiàn)“可知、可控、可預(yù)測(cè)”的卓越的運(yùn)營(yíng)管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬(wàn)馬的將軍，門(mén)旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動(dòng)戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會(huì)拿下敵營(yíng)。這是對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位！

學(xué)習(xí)目標(biāo)：

 1、提升項(xiàng)目總戰(zhàn)略思維意識(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、公司經(jīng)營(yíng)、戰(zhàn)略目標(biāo)的三者統(tǒng)一

 2、強(qiáng)化項(xiàng)目總的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，從經(jīng)營(yíng)的高度解決“人力、運(yùn)營(yíng)、資金流程”三者的矛盾

 3、建立全程運(yùn)營(yíng)思維，打破部門(mén)壁壘，站在經(jīng)營(yíng)的高度，強(qiáng)化部門(mén)協(xié)同合作

 4、建立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前段的利潤(rùn)規(guī)劃區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)控制

課程對(duì)象：

 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、高管、項(xiàng)目總經(jīng)理、儲(chǔ)備項(xiàng)目總、項(xiàng)目經(jīng)理等

 

 

課程大綱：

一、項(xiàng)目總的人力資源管理

  1、自我管理

· 有境界、有水平，有高度，有責(zé)任心，具體體現(xiàn)在具宏觀視野、專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)、綜合素養(yǎng)等（回顧講解中國(guó)房地產(chǎn)的前世今生、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地演化及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等）；

·嚴(yán)于律己、做好表率、勇于擔(dān)當(dāng)；

·“知人善用”是要?jiǎng)?wù)；

·要有系統(tǒng)管控方法（案例分享管理目標(biāo)、專(zhuān)業(yè)要點(diǎn)的方法、控制論）；

·完成項(xiàng)目任務(wù)，還要帶出一支有境界、有理念、專(zhuān)業(yè)扎實(shí)、管理規(guī)范的過(guò)硬隊(duì)伍和項(xiàng)目后備總。

2、組織架構(gòu)建立

·建立起體系健全、職責(zé)明確、管理高效的公司組織架構(gòu)。（案例分享將公司組織架構(gòu)歸納為工程類(lèi)（含前期、設(shè)計(jì)、工程）、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)（含策劃、銷(xiāo)售、后臺(tái)）、財(cái)務(wù)成本稅收類(lèi)和綜合類(lèi)的個(gè)人心得，其中綜管、財(cái)務(wù)、成本等職能部門(mén)均應(yīng)圍繞服務(wù)一線工程、銷(xiāo)售部門(mén)的一盤(pán)棋要求，起忌各自為政、本位主義！）

3、人力資源管理

·人是一切根本！好產(chǎn)品---好公司---好制度---好人才！

·人才成長(zhǎng)內(nèi)部選拔結(jié)合外部引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；

·“引的進(jìn)”、“留的住”、“用的好”的要點(diǎn)：

對(duì)外招聘下沉一級(jí)（案例分享阿里巴巴招人經(jīng)驗(yàn)）；

建立筆試程序（嚴(yán)謹(jǐn)步驟）；

舉薦是個(gè)好方法---“人以群分”還兼擔(dān)保作用（尋找專(zhuān)業(yè)資源也類(lèi)似）；

·薪酬、績(jī)效、考核體系要富有挑戰(zhàn)性、創(chuàng)造性：

A+定好薪酬體系（薪酬績(jī)效委員會(huì)）；

A做好績(jī)效、考評(píng)和激勵(lì)獎(jiǎng)罰。

4、培訓(xùn)、學(xué)習(xí)體系建設(shè)

·培訓(xùn)、學(xué)習(xí)是公司成長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力！

·建立系統(tǒng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)計(jì)劃，包括專(zhuān)業(yè)、管理、綜合等；

·方法可以走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)，人人都是老師與學(xué)生；

·目的是學(xué)以致用，培訓(xùn)與實(shí)踐相結(jié)合！

 

二、項(xiàng)目總?cè)绾巫龊糜?jì)劃節(jié)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理

1、制定完整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃

  （案例分享藍(lán)城房產(chǎn)項(xiàng)目全景計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃）；

2、計(jì)劃分解及節(jié)點(diǎn)里程碑：

·年度、半年度、季度、月度計(jì)劃分解；

·營(yíng)銷(xiāo)、工程、財(cái)務(wù)成本、經(jīng)營(yíng)各專(zhuān)業(yè)、部門(mén)計(jì)劃分解；

·確認(rèn)開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、交付等各節(jié)點(diǎn)里程碑。

3、計(jì)劃執(zhí)行：

·計(jì)劃任務(wù)、經(jīng)營(yíng)績(jī)效考評(píng)責(zé)任狀；

·計(jì)劃執(zhí)行工作例會(huì)制度：

總經(jīng)辦綜合會(huì)議、營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題會(huì)議、工程專(zhuān)題會(huì)議、各部門(mén)會(huì)議及臨時(shí)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議等，包括會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)、記錄、紀(jì)要等；

（案例分享工程、總經(jīng)辦會(huì)議規(guī)程及紀(jì)要等）

  ·計(jì)劃執(zhí)行自查自報(bào)、例行檢查、抽查、現(xiàn)場(chǎng)核檢制度；

  ·各節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃執(zhí)行檢查制度；

·全程管控計(jì)劃執(zhí)行反饋、預(yù)警、糾偏體系。

 

三、項(xiàng)目總核心要點(diǎn)（專(zhuān)業(yè)）全程管控

1、 選址拿地：

    “房地產(chǎn)”項(xiàng)目，“地”的權(quán)重要大于“房”的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總應(yīng)上溯參與到投資決策、選址拿地的前端核心環(huán)節(jié)來(lái)。（詳細(xì)分享投資決策、選址拿地及案例）

 ·“地”的歷史演化及發(fā)展；

 ·拿地程序：宏觀、中觀、微觀要求；

 ·拿地實(shí)務(wù)及評(píng)估決策。

2、調(diào)研、策劃、項(xiàng)目定位：

·市場(chǎng)調(diào)研要點(diǎn)；

·項(xiàng)目策劃、定位。

3、方案設(shè)計(jì)、論證、評(píng)審及確認(rèn)：“案頭功夫、茲事體大”！

·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重——規(guī)劃方案；

·“好方案”的具體內(nèi)涵：

 最貼近市場(chǎng)需求和精準(zhǔn)定位；

充分挖掘了地塊的商業(yè)、住宅價(jià)值；

路網(wǎng)恰當(dāng)、組團(tuán)合理、建筑經(jīng)典、戶型最佳、

景觀優(yōu)美及配套齊全；

經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)估的最優(yōu)化。

·方案設(shè)計(jì)的組織、程序及開(kāi)展；

·方案設(shè)計(jì)的論證、評(píng)審及確定。

 （商業(yè)、住宅方案案例詳細(xì)解剖）

4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)開(kāi)展（推廣策劃、銷(xiāo)售、后臺(tái)系統(tǒng)）：

5、項(xiàng)目工程類(lèi)管理（設(shè)計(jì)、前期、工程施工）：

（1）、設(shè)計(jì)管理：做到不如算的，算的不如畫(huà)的！

·勘查、樁型及深基坑圍護(hù)方案的統(tǒng)一；

  ·施工圖設(shè)計(jì)管理：

方案、施工圖設(shè)計(jì)單位的技術(shù)交底重要性；

主體工程成本設(shè)計(jì)控制（計(jì)算書(shū)階段得介入）；

地下部分（含人防）設(shè)計(jì)質(zhì)量、成本；

施工圖設(shè)計(jì)與精裝修設(shè)計(jì)同步對(duì)接；

施工圖審核等（分享設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、成本中的作用）。

  ·景觀設(shè)計(jì)管理：

景觀設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位；

成本控制（硬質(zhì)、小品、樹(shù)木、綠化等）與設(shè)計(jì)效果；

景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)造與長(zhǎng)期維護(hù)管理關(guān)系；

  ·各市政綜合及場(chǎng)外設(shè)計(jì)等；

  ·各設(shè)計(jì)技術(shù)交底；

  ·設(shè)計(jì)與前期報(bào)、驗(yàn)，工程實(shí)施配合等。

（2）、項(xiàng)目前期報(bào)批、驗(yàn)收：

·五證二書(shū)---項(xiàng)目前期報(bào)建報(bào)批的節(jié)點(diǎn)與成果：

 《國(guó)有土地使用權(quán)證》；

 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

  《施工許可證建筑工程》；

  《商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證》；

  《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；

  《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

 ·前期與設(shè)計(jì)、工程實(shí)施的技術(shù)、程序關(guān)聯(lián)性；

 ·前期與項(xiàng)目成本（優(yōu)惠政策、規(guī)費(fèi)）關(guān)聯(lián)性；

 ·前期報(bào)批與后期驗(yàn)收的關(guān)聯(lián)性。

6、 工程實(shí)施營(yíng)造（主體、園林、場(chǎng)外）：

項(xiàng)目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)！

（1）、工程管理目標(biāo)：

 質(zhì)量、進(jìn)度、成本三位一體，加上安全和文明；

（2）、設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量、成本的關(guān)鍵階段：

 ·圖紙質(zhì)量是施工質(zhì)量的基礎(chǔ)；

 ·設(shè)計(jì)技術(shù)交底，是施工的保障；

 ·現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)，貫徹項(xiàng)目過(guò)程。

 （詳見(jiàn)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目中的作用分析）。

（3）、工程準(zhǔn)備---重要性不亞于實(shí)施：

 ·工程量清單編制、標(biāo)書(shū)制定；

   標(biāo)書(shū)控制；

   標(biāo)段控制（宜二個(gè)或二個(gè)標(biāo)段以上，也不宜過(guò)多）。

 ·總包、園林、監(jiān)理、材料、設(shè)備等考察：

    責(zé)任心與規(guī)范流程，考察報(bào)告；

總包單位、擬定項(xiàng)目經(jīng)理及管理班子的實(shí)力、能力、信譽(yù)的考察比選（詳細(xì)解剖考察操作細(xì)節(jié)，某工地春節(jié)初八施工情況案例分析）；

      監(jiān)理、園林、材料、設(shè)備考察大同小異。

   · 投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)及合同簽定、管理：

      盡量做加法，共贏；切忌簡(jiǎn)單、粗暴、過(guò)激；

      建立合格供方名錄及評(píng)價(jià)；

    ·施工大綱、計(jì)劃、總平面布置審查；

    ·監(jiān)理工作大綱審查；

    ·施工現(xiàn)場(chǎng)工作準(zhǔn)備等。

（4）、工程進(jìn)度管理：

  ·監(jiān)督監(jiān)理、施工按約開(kāi)工；

·會(huì)同監(jiān)理監(jiān)督、核查施工單位人、機(jī)、料及施工安排的合理性和均衡性；

·督促并檢查分項(xiàng)、分部工程作業(yè)計(jì)劃完成情況，及延誤時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析原因、研究對(duì)策，采取調(diào)整施工部署或修改施工技術(shù)方案等措施并及時(shí)調(diào)整后續(xù)施工進(jìn)度計(jì)劃，必要時(shí)下達(dá)趕工令，確保進(jìn)度計(jì)劃完成；

·月進(jìn)度計(jì)劃的完成情況實(shí)地核查并以書(shū)面報(bào)告上報(bào)；

·及時(shí)處理設(shè)計(jì)變更和施工聯(lián)系單；

·應(yīng)及時(shí)提交甲供材需求計(jì)劃，督促供應(yīng)廠商按時(shí)供貨，若多次出現(xiàn)供貨延誤的，應(yīng)考慮替換供應(yīng)廠商；

·到位驗(yàn)收部位，提前通知確保準(zhǔn)時(shí)檢查驗(yàn)收，使后續(xù)工序能順利施工；

·注意安排好“雙搶”、春節(jié)期間施工勞動(dòng)力；

·單位工程竣工初驗(yàn)前，敦促施工和監(jiān)理整理好文件、技術(shù)資料，及時(shí)提交監(jiān)理總結(jié)和竣工報(bào)告。

（5）、工程質(zhì)量管理：

 ·事前控制：

工程施工或各分部、分項(xiàng)工程施工前對(duì)承包商的施工準(zhǔn)備工作的質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查與控制；另一方面組織好有關(guān)工作的質(zhì)量保證，如圖紙會(huì)審、技術(shù)交底以及處理設(shè)計(jì)變更以及檢查監(jiān)理單位的準(zhǔn)備工作等；

·事中控制：

確保施工材料質(zhì)量、混合料的配合比、施工機(jī)械的運(yùn)行與使用情況、計(jì)量設(shè)備的準(zhǔn)確性等；

樣板先行，工序產(chǎn)品完工后，施工自檢，監(jiān)理復(fù)檢，甲方確認(rèn)合格并簽發(fā)質(zhì)量驗(yàn)收單才能進(jìn)入下道工序施工；

發(fā)生質(zhì)量事故，及時(shí)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，分析原因，制定處理方案和預(yù)防措施，重大質(zhì)量事故須立即匯報(bào)，并做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作；

·事后控制：

事后控制主要圍繞工程驗(yàn)收和工程質(zhì)量評(píng)定進(jìn)行，即完成施工過(guò)程所形成產(chǎn)品的質(zhì)量控制，保證即將交付給客戶（或下道工序）的產(chǎn)品（或半成品）的質(zhì)量合格。

·工程質(zhì)量檢查體系。

（6）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收：

  ·主體工程竣工驗(yàn)收：

     竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備；

    竣工驗(yàn)收的依據(jù)；

竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)；

工程項(xiàng)目正式驗(yàn)收。

   ·其余園林景觀、市政等竣工驗(yàn)收；

   ·項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收；

   ·項(xiàng)目檔案移交歸檔；

   ·項(xiàng)目后評(píng)價(jià)（案例分享及項(xiàng)目工程管控十大規(guī)程解析）

 

四、項(xiàng)目總的財(cái)務(wù)管理

   項(xiàng)目總一定要成本有數(shù)，資金落實(shí)，現(xiàn)金流平衡和稅收事前合理統(tǒng)籌！

1、項(xiàng)目綜合成本測(cè)算、控制及預(yù)決算：

  ·項(xiàng)目綜合成本測(cè)算表解析；

  ·成本控制、工程預(yù)決算。

2、項(xiàng)目資金組織、融資

3、項(xiàng)目現(xiàn)金流及開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)應(yīng)：

  ·項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡；

  ·開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)劃與項(xiàng)目現(xiàn)金流、資金的對(duì)應(yīng)。

4、稅收統(tǒng)籌：

  ·事前做好項(xiàng)目稅收統(tǒng)籌安排。

 

總結(jié) 討論  問(wèn)答

 

講師介紹：

黃明玉老師

? 資深房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)專(zhuān)家

? 曾任藍(lán)城、綠城集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理

? 清華大學(xué)、浙江工業(yè)大學(xué)、浙江經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授

資深房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)手，擁有近30年房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近二十個(gè)。曾主持開(kāi)發(fā)“西子城市花園”、“林語(yǔ)別墅”、“阿卡迪亞”、“長(zhǎng)贏·御龍灣”等多個(gè)成功案例。

黃老師理論知識(shí)體系完備，具備戰(zhàn)略層面把控宏觀發(fā)展形勢(shì)及項(xiàng)目投資決策經(jīng)驗(yàn)，又有住宅、商業(yè)項(xiàng)目實(shí)務(wù)管控層面的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷(xiāo)管理、招商運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本、稅收控制、竣工驗(yàn)收及交付管理等全程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。授課深受歡迎，務(wù)實(shí)、系統(tǒng)、接地氣。

近期部分授課企業(yè)

清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班、浙江工業(yè)大學(xué)、浙江經(jīng)貿(mào)大學(xué)、綠城集團(tuán)、藍(lán)城集團(tuán)、秋實(shí)地產(chǎn)集團(tuán)、外海集團(tuán)、長(zhǎng)業(yè)控股等